Fallo Clave: La Suprema Corte de Mendoza Limita la Responsabilidad de los Consorcios por Daños en Cocheras
Un reciente fallo de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza aporta claridad y firmeza sobre la responsabilidad civil de los consorcios ante daños en cocheras de edificios privados, a partir del caso del Edificio Da Vinci. El Estudio Jurídico Dr. Fabricio Fernandez, abogado de la provincia de Mendoza, expone a sus clientes esta decisión judicial clave que marca los límites de la responsabilidad consorcial en contextos similares.
Hechos del Caso
El conflicto se originó el 23 de agosto de 2018. El actor, Sr. Paulo Cruzat, locatario de un departamento en el Edificio Da Vinci, tenía por contrato el uso de la cochera N° 43. Al intentar estacionar su vehículo Audi A4, encontró su espacio ocupado. En ese momento, un joven, nieto de su vecino el Sr. José Ramón Mini (propietario de la cochera N° 44), le indicó que podía utilizar dicho espacio sin problemas, ya que él estaba ocupando el suyo.
Horas más tarde, un guardia de seguridad le informó al Sr. Cruzat que el Sr. Mini se había quejado por la ocupación de su cochera. A la mañana siguiente, el actor descubrió que su automóvil había sido deliberadamente dañado: presentaba rayones profundos en la chapa, realizados con un objeto punzante, y el espejo lateral izquierdo estaba casi desprendido.
Tras el hecho, se realizó la denuncia policial correspondiente y se labraron las actas. Posteriormente, el Sr. Cruzat demandó por daños y perjuicios tanto al Sr. Mini como al Consorcio de Propietarios del Edificio Da Vinci, aunque más tarde desistió de la acción contra su vecino, continuando el litigio únicamente contra el consorcio.
La Controversia Jurídica: ¿Vigilancia es sinónimo de Garantía?
El reclamo central apuntaba a la supuesta responsabilidad civil del consorcio por una deficiente prestación del servicio de seguridad y vigilancia. El actor sostuvo que la existencia de personal de vigilancia, cámaras de seguridad y el pago de un ítem denominado "Servicio de Vigilancia" en las expensas generaban una obligación de resultado por parte del consorcio: si el vehículo sufría daños dentro del edificio, la entidad debía responder.
En primera instancia se dio la razón al demandante, al considerar que el consorcio generó una "apariencia de seguridad" que implicaba un deber de cuidado que fue incumplido. Sin embargo, la Cámara de Apelaciones revirtió esta decisión, entendiendo que no existe un contrato de seguridad en términos estrictos y que la obligación del consorcio es de medios (cumplir con lo que contrata, como tener porteros) y no de resultado (garantizar la total indemnidad de los bienes). Finalmente, la Suprema Corte de Justicia, en un fallo del 16 de mayo de 2025, confirmó la absolución del consorcio y rechazó el recurso extraordinario provincial.
Fundamentos de la Suprema Corte
El voto preopinante del Dr. Julio Ramón Gómez, al que adhirieron los demás ministros, desglosó con precisión los motivos por los cuales el consorcio no debía responder. Los puntos centrales fueron:
Inexistencia de una Obligación de Garantía: El tribunal determinó que no hace a la esencia de un consorcio proteger los bienes de los propietarios en sus espacios de uso exclusivo, como lo son las cocheras. La responsabilidad del consorcio solo surge si existe una asunción expresa o tácita —y debidamente probada— de una obligación de seguridad, ya sea en el Reglamento de Copropiedad o por decisión de una asamblea.
Distinción Clave: "Vigilancia" no es "Seguridad": No basta la existencia del ítem “vigilancia” en las expensas para configurar una obligación de custodia equiparable a la de un garajista. La Corte diferenció jurídicamente ambos conceptos: la vigilancia es una obligación de medios (controlar accesos, tener personal), cuyo resultado puede ser aleatorio. La seguridad, en cambio, es una obligación de resultado que garantiza la indemnidad y que el consorcio nunca asumió.
El Daño fue Causado por un Conflicto Interno: El hecho dañoso no fue producto de la intrusión de un tercero desconocido por una falla en el control de acceso, sino la consecuencia de un conflicto entre vecinos. Por lo tanto, no se puede culpar a los empleados del consorcio (porteros, no guardias de seguridad) por no haber evitado un acto cometido por alguien con legítimo derecho de acceso al edificio.
Alineación con la Jurisprudencia Nacional: La Corte fundamentó su decisión en una línea jurisprudencial consolidada a nivel nacional, que sistemáticamente ha resuelto que los consorcios no son responsables por hurtos o daños en cocheras de propiedad exclusiva, salvo que se acredite un deber de custodia expreso.
Alcances y Relevancia Jurisprudencial
Este fallo es de suma importancia para propietarios, inquilinos y administradores, ya que:
Establece que los consorcios de edificios no son responsables por los daños en cocheras de propiedad exclusiva salvo que medie un contrato de garajista o una asunción estatutaria-obligacional clara.
Sienta precedente para demandas contra consorcios bajo supuestos de vigilancia: el pago de expensas por este concepto no implica una automática obligación de indemnizar daños a vehículos, a menos que una norma interna, contrato o asamblea así lo dispongan.
Refuerza la distinción entre servicio de seguridad (obligación de resultado, normalmente asumida por empresas especializadas) y vigilancia interna (obligación de medios a cargo de porteros/conserjes para el control de ingreso y egreso, sin un deber especial de custodia).
Reflexión y Mensaje a Nuestros Clientes
El Estudio Jurídico Dr. Fabricio Fernandez reitera, a partir de este resonante fallo, la importancia de analizar minuciosamente los reglamentos de copropiedad y los contratos internos del consorcio. La sola presencia de cámaras, personal de vigilancia, o incluso disposiciones reglamentarias sobre el uso de cocheras, no implica que el consorcio deba responder ante todo daño sufrido por bienes privados en espacios exclusivos. La seguridad jurídica se fortalece con el conocimiento: instamos a propietarios, inquilinos y administradores de consorcios a revisar sus normas internas y a consultar a especialistas ante cualquier situación de conflicto.
Nuestro equipo se mantiene atento y comprometido en brindar información clara, actualizada y fiable sobre el alcance de la jurisprudencia mendocina para la mejor defensa de los derechos e intereses de quienes confían en nuestro estudio legal.