Fallo Clave: La Suprema Corte de Mendoza Limita la Responsabilidad de los Consorcios por Daños en Cocheras
Un reciente fallo de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza aporta claridad y firmeza sobre la responsabilidad civil de los consorcios ante daños en cocheras de edificios privados, a partir del caso del Edificio Da Vinci. El Estudio Jurídico Dr. Fabricio Fernandez, abogado de la provincia de Mendoza, expone a sus clientes esta decisión judicial clave que marca los límites de la responsabilidad consorcial en contextos similares.
Hechos del Caso
El conflicto se originó el 23 de agosto de 2018. El actor, Sr. Paulo Cruzat, locatario de un departamento en el Edificio Da Vinci, tenía por contrato el uso de la cochera N° 43. Al intentar estacionar su vehículo Audi A4, encontró su espacio ocupado. En ese momento, un joven, nieto de su vecino el Sr. José Ramón Mini (propietario de la cochera N° 44), le indicó que podía utilizar dicho espacio sin problemas, ya que él estaba ocupando el suyo.
Horas más tarde, un guardia de seguridad le informó al Sr. Cruzat que el Sr. Mini se había quejado por la ocupación de su cochera. A la mañana siguiente, el actor descubrió que su automóvil había sido deliberadamente dañado: presentaba rayones profundos en la chapa, realizados con un objeto punzante, y el espejo lateral izquierdo estaba casi desprendido.
Tras el hecho, se realizó la denuncia policial correspondiente y se labraron las actas. Posteriormente, el Sr. Cruzat demandó por daños y perjuicios tanto al Sr. Mini como al Consorcio de Propietarios del Edificio Da Vinci, aunque más tarde desistió de la acción contra su vecino, continuando el litigio únicamente contra el consorcio.
La Controversia Jurídica: ¿Vigilancia es sinónimo de Garantía?
El reclamo central apuntaba a la supuesta responsabilidad civil del consorcio por una deficiente prestación del servicio de seguridad y vigilancia. El actor sostuvo que la existencia de personal de vigilancia, cámaras de seguridad y el pago de un ítem denominado "Servicio de Vigilancia" en las expensas generaban una obligación de resultado por parte del consorcio: si el vehículo sufría daños dentro del edificio, la entidad debía responder.
En primera instancia se dio la razón al demandante, al considerar que el consorcio generó una "apariencia de seguridad" que implicaba un deber de cuidado que fue incumplido. Sin embargo, la Cámara de Apelaciones revirtió esta decisión, entendiendo que no existe un contrato de seguridad en términos estrictos y que la obligación del consorcio es de medios (cumplir con lo que contrata, como tener porteros) y no de resultado (garantizar la total indemnidad de los bienes). Finalmente, la Suprema Corte de Justicia, en un fallo del 16 de mayo de 2025, confirmó la absolución del consorcio y rechazó el recurso extraordinario provincial.
Fundamentos de la Suprema Corte
El voto preopinante del Dr. Julio Ramón Gómez, al que adhirieron los demás ministros, desglosó con precisión los motivos por los cuales el consorcio no debía responder. Los puntos centrales fueron:
Inexistencia de una Obligación de Garantía: El tribunal determinó que no hace a la esencia de un consorcio proteger los bienes de los propietarios en sus espacios de uso exclusivo, como lo son las cocheras. La responsabilidad del consorcio solo surge si existe una asunción expresa o tácita —y debidamente probada— de una obligación de seguridad, ya sea en el Reglamento de Copropiedad o por decisión de una asamblea.
Distinción Clave: "Vigilancia" no es "Seguridad": No basta la existencia del ítem “vigilancia” en las expensas para configurar una obligación de custodia equiparable a la de un garajista. La Corte diferenció jurídicamente ambos conceptos: la vigilancia es una obligación de medios (controlar accesos, tener personal), cuyo resultado puede ser aleatorio. La seguridad, en cambio, es una obligación de resultado que garantiza la indemnidad y que el consorcio nunca asumió.
El Daño fue Causado por un Conflicto Interno: El hecho dañoso no fue producto de la intrusión de un tercero desconocido por una falla en el control de acceso, sino la consecuencia de un conflicto entre vecinos. Por lo tanto, no se puede culpar a los empleados del consorcio (porteros, no guardias de seguridad) por no haber evitado un acto cometido por alguien con legítimo derecho de acceso al edificio.
Alineación con la Jurisprudencia Nacional: La Corte fundamentó su decisión en una línea jurisprudencial consolidada a nivel nacional, que sistemáticamente ha resuelto que los consorcios no son responsables por hurtos o daños en cocheras de propiedad exclusiva, salvo que se acredite un deber de custodia expreso.
Alcances y Relevancia Jurisprudencial
Este fallo es de suma importancia para propietarios, inquilinos y administradores, ya que:
Establece que los consorcios de edificios no son responsables por los daños en cocheras de propiedad exclusiva salvo que medie un contrato de garajista o una asunción estatutaria-obligacional clara.
Sienta precedente para demandas contra consorcios bajo supuestos de vigilancia: el pago de expensas por este concepto no implica una automática obligación de indemnizar daños a vehículos, a menos que una norma interna, contrato o asamblea así lo dispongan.
Refuerza la distinción entre servicio de seguridad (obligación de resultado, normalmente asumida por empresas especializadas) y vigilancia interna (obligación de medios a cargo de porteros/conserjes para el control de ingreso y egreso, sin un deber especial de custodia).
Reflexión y Mensaje a Nuestros Clientes
El Estudio Jurídico Dr. Fabricio Fernandez reitera, a partir de este resonante fallo, la importancia de analizar minuciosamente los reglamentos de copropiedad y los contratos internos del consorcio. La sola presencia de cámaras, personal de vigilancia, o incluso disposiciones reglamentarias sobre el uso de cocheras, no implica que el consorcio deba responder ante todo daño sufrido por bienes privados en espacios exclusivos. La seguridad jurídica se fortalece con el conocimiento: instamos a propietarios, inquilinos y administradores de consorcios a revisar sus normas internas y a consultar a especialistas ante cualquier situación de conflicto.
Nuestro equipo se mantiene atento y comprometido en brindar información clara, actualizada y fiable sobre el alcance de la jurisprudencia mendocina para la mejor defensa de los derechos e intereses de quienes confían en nuestro estudio legal.
Texto completo sentencia
SUPREMA CORTE DE JUSTICIA
PODER JUDICIAL MENDOZA
Foja: 5
CUIJ: 13-05420189-8/1
CRUZAT PAULO ALEJANDRO EN J° 13-05420189-8 (010301-57457) CRUZAT PAULO C/ MINI JOSE RAMON Y CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DAVINCI P/ DAÑOS Y PERJUICIOS P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL (LEY N° 9423)
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En Mendoza, a dieciséis días del mes de mayo de dos mil veinticinco, reunido este Tribunal de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N.º 13-05420189-8/1, caratulada: “CRUZAT PAULO ALEJANDRO EN J° 13-05420189-8 (010301-57457) CRUZAT PAULO C/ MINI JOSE RAMON Y CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DAVINCI P/ DAÑOS Y PERJUICIOS P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL (LEY N° 9423)”.
De conformidad con los sorteos practicados en la presente causa quedó establecido el siguiente orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. JULIO RAMON GOMEZ; segundo: DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI; tercero: DR. OMAR PALERMO.
ANTECEDENTES:
El recurrente interpone recurso extraordinario provincial contra la resolución dictada por la Excma. Primera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas, de Paz y Tributario de la Primera Circunscripción Judicial con fecha 14.12.2023 de los autos n° 57.457/ 267.239, caratulados “CRUZAT, PAULO C/ MINI, JOSÉ RAMON Y CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DA VINCI P/ DAÑOS Y PERJUICIOS”.
Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo.
Se registra el dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.
Se llama al acuerdo para dictar sentencia.
De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?
SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?
TERCERA CUESTION: Costas.
A LA PRIMERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:
I. RELATO DE LA CAUSA.
Los hechos relevantes para la resolución de la causa son, sintéticamente, los siguientes:
1. El Sr. Paulo Cruzat entabla demanda por indemnización de daños y perjuicios en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio Da Vinci y del Sr. José Ramón Mini por la suma de $ 504.300 o la que resulte del prudente arbitrio judicial y de la prueba a rendirse, con más intereses y costas.
Expresa que alquila un departamento en el Edificio Da Vinci, el cual por contrato tiene incluido el uso de la cochera Nº 43.
Relata que el día 23.08.2018 ingresa al edificio en su automotor marca Audi modelo A4 y se dirige a estacionarlo en la cochera correspondiente. Advierte que la misma se encontraba ocupada por otro vehículo, como así también la cochera colindante individualizada como N° 44 que se halla asignada al departamento habitado por el Sr. José Ramón Mini.
Que, en ese momento, una mujer procede a retirar el vehículo del garaje N° 44 y aparece un joven que le indica que lo estacione en la misma sin problemas. Que este joven le manifiesta que dicha cochera pertenece a su abuelo, (el demandado Mini) y que él mismo lo autorizaba a que ocupara ese espacio, porque él estaba ocupando su cochera, por lo cual le agradece y estaciona allí su vehículo.
Señala que alrededor de las 23:30 hs. uno de los guardias de seguridad del edificio le manifiesta que el vecino Mini había realizado un reclamo al advertir que su estacionamiento se encontraba ocupado por su auto, manifestación que estaba registrada en el libro. A lo cual, le explica lo acontecido con el nieto de Mini,
Que el día siguiente, se apersona el Sr. Burgarelli, encargado el edificio y le advierte nuevamente las quejas del vecino.
Expresa que siendo aproximadamente las 10:30 hs., se dirige a buscar su vehículo para retirarse y en ese momento se encuentra con la desagradable sorpresa de que el rodado estaba completamente dañado por diferentes lados, con rayones realizados con lo que pareciera ser un objeto metálico punzo-cortante que casi perforado la chapa. También el espejo lateral izquierdo estaba dañado y casi desprendido en su totalidad.
Asevera que se comunica por teléfono con personal policial, haciéndose presente los auxiliares Rubén Roldan y Claudio Lucero que labran el acta correspondiente. Que también requirió a la guardia del edificio que se deje una constancia de todo lo ocurrido.
Que cuando el actor retorna al sector de las cocheras, el mencionado vecino baja en tres oportunidades. Que solicitó los servicios de la escribana Gabriela Juárez, a fin de labrar un acta y certificar las fotos que ella obtuvo, lo que se adjunta como prueba.
Hace saber que se encuentra en trámite la causa penal N° 68.169/18, radicada en la Unidad Fiscal Correccional de la Primera Circunscripción Judicial de Mendoza, en donde el Sr. José Ramón Mini ha prestado declaración informativa, se le han notificados sus derechos y rola también el acta de mantenimiento de libertad.
Manifiesta que glosa en las actuaciones penales el informe de policía científica, en donde consta que los daños fueron ocasionados en el lugar en donde se encontraba estacionado el vehículo (cochera N° 44), dado que a su alrededor se encontraron vestigios y rastros de la pintura desprendida. Que también se hallaron sobre el mismo impresiones dactilares que no pertenecen al Sr. Paulo Cruzat, habiéndose el Sr. Mini negado a hacer la prueba dactiloscópica.
Asevera que el Consorcio de Propietarios resulta ser civilmente responsable, por ser guardián de la seguridad del automotor marca Audi modelo A4 dominio IFU 632 y guardián del edificio donde se produjo el daño, por su responsabilidad ilimitada y solidaria, por su responsabilidad refleja, como principal por el hecho de sus dependientes, por la deficiente prestación del servicio de seguridad y protección, por su responsabilidad directa.
Que la responsabilidad del Consorcio resulta por su condición de guardián del edificio a los términos de los arts. 1757 y 1758 del CCyCN.
Sostiene que el daño se produjo dentro del edificio Da Vinci, quien era el encargado del control y la seguridad del vehículo. Que paga las expensas en tiempo y forma, en las que comprende el servicio de vigilancia, según planilla de cálculos enviados por el Sr. Ángel Guerrero.
Asevera que el consorcio debe brindar un servicio adecuado, eficiente y seguro, generándose la obligación de resultado de custodia de los bienes allí introducidos. De manera que, si no se restituye el automóvil o se lo restituye deteriorado no ha cumplido con éxito la obligación asumido, y por tanto, deriva sin más el incumplimiento.
Que, sin perjuicio de ello, existe una postura contractualista sobre la naturaleza de la responsabilidad del consorcio. Por lo que, el solo hecho de autos acarrearía incumplimiento contractual. Que es claro que el consorcio ha incumplido con lo pactado y que se presume la culpa de quien ha dejado de cumplir por su voluntad, no teniendo como justificativo causas irresistibles e imprevisibles o un hecho extraño a la demandada.
Agrega que también responde por su responsabilidad refleja por el accionar culposo de sus dependientes en ejercicio y en ocasión de sus funciones, Que el personal de seguridad debió haber advertido, mediante una correcta y debida vigilancia los hechos que se estaban suscitando, máxime cuando resulta curioso que no les haya llamado la atención ningún ruido o movimientos extraños en el sector de las cocheras, sobre todo considerando si existen cámaras de seguridad a la salida de los ascensores del segundo subsuelo (art. 1753 CcyCN).
Que también es responsable por su responsabilidad directa en virtud del art. 1749 CCyCN.
En orden al Sr. José Ramón Mini señala que resulta ser el autor de un ilícito civil y daño, por su responsabilidad ilimitada y solidaria, por su responsabilidad directa. Le imputa un actuar antijurídico y factores subjetivos en los términos de los arts. 1717 y 1724 del CCyCN.
Reclama los siguientes rubros indemnizatorios: daño emergente, gastos por reparación, privación de uso y desvalorización venal del rodado.
2. A fs. 143/153 el demandado Consorcio de Propietarios del Edificio Da Vinci contesta demanda y solicita su rechazo.
Realiza una negativa general y particular de los hechos expuestos por la actora.
Señala que conforme las disposiciones del art. 2065 del CCyCN y del Reglamento de Copropiedad, son funciones del consorcio y en especial de su administrador, atender a la conservación de las cosas y partes comunes, la seguridad de la estructura del edificio, dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales, contratar los seguros correspondientes, administrar los gastos comunes y todas aquellas otras enumeradas en el art. 2.067 del CCyCN.
Asevera que todas estas funciones han sido debidamente cumplidas por el Consorcio y su Administrador, pero en modo alguno puede considerarse que dentro de las funciones a su cargo se encontraba un deber de garantía o seguridad sobre cualquier acontecimiento que pudiera producirse dentro del edificio, mucho menos en las unidades funciones individuales o responder por la conducta de las personas que habitan en el inmueble.
Que como surge de la liquidación de expensas comunes que mensualmente elabora el Consorcio, cuenta con 5 porteros, los Señores Burgarelli, Núñez, Zapata, Poblete y Alfaro, que son empleados en relación de dependencia, y que en turnos rotativos proveen al servicio de portería de 24 horas con que cuenta el edificio.
Afirma que el Consorcio no tiene un servicio de seguridad, ni ha contratado a una empresa externa para proveer este servicio. Por el contrario, sólo cuenta con porteros ubicados en el hall de acceso al edificio, que se ocupan de la recepción y distribución de correspondencia, apertura de puertas de acceso, cobro de expensas, retiro de residuos, controlar el funcionamiento de los ascensores, etc.
Que no se trata de guardias de seguridad, función para que la carecen de cualquier tipo de entrenamiento, capacitación, o elementos para cumplirlo, ya que se encuentra comprendidos dentro del convenio colectivo N° 589/10 correspondiente a los Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (F.A.T.E.R. y H.). Indica que en el art. 23 de dicho convenio se enumeran las obligaciones del personal de edificios de propiedad horizontal, las que no incluyen tareas de seguridad, control de robos, daños en general, sino simplemente el control de ingresos.
Señala que el edificio cuenta con cámaras de vigilancia que cubre los accesos al edificio y los accesos a los ascensores, pero que no monitorean los espacios comunes internos, mucho menos, las cocheras que constituyen unidades individuales particulares, propias de cada departamento.
Que los seguros que contrata el Consorcio cubren los espacios y bienes comunes, pero no incluyen las unidades individuales o espacios exclusivos, tales como las cocheras o cada uno de los departamentos que conforman el edificio.
Afirma que no se encuentra a cargo de los porteros ejercer una función de control de la seguridad e integridad de los rodados estacionados en las cocheras particulares del subsuelo, ni está a cargo de los porteros controlar el comportamiento de los distintos usuarios de las unidades funcionales, ya se trate de inquilinos o propietarios.
Sostiene que no puede considerarse que pese sobre el Consorcio un deber de garantía o seguridad sobre la integridad de los bienes y las personas existentes en cada unidad funcional que compone el edificio.
Advierte que no se configura un contrato de garaje previsto en el art. 1.375 del CCyCN, pues esencialmente falta el carácter de contrato oneroso.
Que no pueden caber dudas que si en un edificio de propiedad horizontal, y en especial, dentro de cada unidad funcional que puede ser una cochera o un departamento, se produce un hecho ilícito o un delito, el Consorcio no es responsable, ni directamente, ni por el hecho de sus dependientes, por la prestación de un servicio inadecuado, ya que no hace a la esencia del ente consorcial proteger a las personas que viven en el edificio y sus cosas de todo daño provocado por terceros o incluso por otros ocupantes de unidades funcionales. Que tal obligación no se encuentra prevista en la ley de fondo, ni en el Reglamento de Copropiedad, ni fue asumida por la Asamblea de Copropietarios.
Que es indudable que se trataría de un conflicto entre particulares, del cual el Consorcio es totalmente ajeno, y que jamás podría ser responsabilizado de los daños derivados de éste, pues no es garante del comportamiento de los consorcistas.
Agrega que el daño no habría sido cometido por un tercero cuyo ingreso al edificio no fue controlado por los porteros del mismo, que no atendieron al control de ingresos como debían. Muy por el contrario, se trataría de un hecho protagonizado por otro habitante de una unidad funcional, que por ello tenía el ingreso permitido al edificio, y que los porteros jamás podrían haberle impedido acceder.
Por otra parte, el hecho de que el Consorcio recaude las expensas para atender a los gastos comunes del edificio (art. 2.048 y cc. CCyCN), no transforma su actividad en una actividad comercial u onerosa, sino que se trata de la simple tarea de atender a los gastos comunes con el aporte de los propietarios.
3. La actora contesta traslado del responde y desiste del proceso en contra José Ramón Mini.
4. El 07.04.2022 se produce la audiencia inicial y se admite la prueba ofrecida.
Se produce prueba instrumental, pericial mecánica, informativa, testimonial y de reconocimiento. Además, la parte demandada acompaña: copia del Reglamento de Copropiedad, Libro de Novedades llevado por el personal de vigilancia, correspondiente a los días 23 y 24 de agosto de 2.018, Reglamento Interno completo y Planilla de Cálculo referida a los gastos del consorcio entregados a todos los departamentos para los meses de agosto y septiembre de 2018. Se recepciona en calidad de AEV las copias digitalizadas del expediente penal N° 68.139/18 “Fiscal c/ NN p/ daños- Arts. 183”, radicada en la Unidad Fiscal Correccional de la Primera Circunscripción Judicial de Mendoza.
5. El juez de primera instancia hace lugar a la demanda.
Razona del siguiente modo:
. El hecho de que el edificio tenga un servicio de vigilancia, seguridad, portería o conserjería, etc. (más allá de la denominación o denotación que quiera imprimirle el consorcio demandado), lo cierto es que hay personal de guardia contratado en el Edificio Da Vinci con rotación y, vigilancia de personal y por cámaras de seguridad, lo que en el mínimo de expresión implica un “apariencia de seguridad” que brinda el edificio, por lo que se paga un precio por expensas.
. En este sentido, el servicio falló, se prestó mal o en forma deficiente, con falta de diligencia para evitar el daño, frente a la situación generada entre el actor y uno de los propietarios.
. En esa situación de tensión entre un inquilino y un propietario debieron extremarse las medidas de precaución del conflicto suscitado por parte del servicio de guardia.
. La situación que ha intentado la demandada poner de resalto para exonerarse de responsabilidad, en especial con las testimoniales de los testigos, respecto de que se trata de un servicio de conserjería, no se condice con la situación de la existencia de 7 u 8 cámaras de vigilancia que custodia el edificio y 5 personas contratadas con turnos rotativos que vigilan las cámaras de seguridad y custodian el edificio, los que además están contratados en relación de dependencia con el consorcio.
. La responsabilidad debe también encuadrarse en el art. 1749 del CCyCN que hace sujeto responsable directo a quién incumple una obligación u ocasiona un daño injustificado, no solo por la acción, sino también por su “omisión” de vigilancia que se traduce en una deficiente prestación del servicio.
. También resulta atendible el argumento esgrimido por la actora de que puede analizarse la responsabilidad del demandado desde una postura contractualista.
. Se ha configurado la responsabilidad del consorcio demandado, responsabilidad que resulta ser directa, objetiva y solidaria, siendo que el accionado no ha logrado probar ningún eximente de responsabilidad, ello, sin perjuicio de las acciones de regreso que pueda realizar contra el autor del daño, a los términos de las normas del CCyCN.
Apela el demandado.
6. La Cámara de Apelaciones hace lugar al recurso interpuesto, revoca el decisorio de primera instancia y, en definitiva, rechaza la demanda impetrada en base a los siguientes argumentos:
. No comparte el encuadre jurídico ni la solución que dictó el juez que previno.
. No rige en autos una presunción de responsabilidad de corte objetiva, derivada de la intervención activa de “cosas” -riesgosas o peligrosas- en la producción del daño (arts. 1757 y 1758 CCyCN).
. El actor no identificó, en términos claros y precisos, cuál es la “cosa” de la cual la accionada es “dueña” o “guardiana” y que, pretendidamente, le habría ocasionado daño. Habla, en términos genéricos, de que la accionada es “guardiana” del edificio, situación que, en sí, es inaceptable.
. No se ha probado que los titulares de los mencionados bienes hayan delegado la guarda en la demandada (art. 2039 CCyCN).
. No está acreditado que, efectivamente, el suceso fue causado por la intervención de alguna “cosa” cuya titularidad o guarda detenta la accionada. En contraposición a ello, el menoscabo fue ocasionado por la conducta -reprochable, por cierto- que asumió otro consorcista.
. Los defectos de alegación se potencian, porque la pretensión fundada en el riesgo creado se contrapone, esencialmente, con la que esgrimió la misma parte, sosteniendo que el daño está causalmente vinculado con un incumplimiento contractual atribuible a la accionada o con la omisión de vigilancia en que habrían incurrido sus dependientes.
. Si los daños reclamados hubieran sido causados por la intervención de las “cosas” comunes, de las cuales el consorcio es guardián, la solución podría haber sido distinta. Sin embargo, se trata de daños producidos en el espacio de una unidad destinada a cochera- de propiedad exclusiva de sus titulares-, por principio, no corresponde al consorcio la obligación de custodia, más allá del deber general de vigilancia que pudiera asignarse a los encargados del edificio.
. Ello así, desde luego, en tanto no exista alguna otra disposición específica en el Reglamento de Copropiedad que así lo prevea o bien que dicha obligación pueda inferirse de los elementos de juicio reunidos. Nada de esto acontece en autos.
. La responsabilidad atribuida a la accionada se inserta en la esfera contractual. Por ello, la cuestión controversial debe ser dirimida, principalmente, en el marco de las normas establecidas en el reglamento de copropietarios, que regula las relaciones entre consorcio y consorcistas y las de éstos entre sí.
. La interpretación normativa debe efectuarse a la luz de las disposiciones pertinentes, pero siempre en el marco del principio de la buena fe (arts. 9 y 961 CCyCN).
. El caso no se encuentra inserto en el ámbito de la relación de consumo (art. 42 CN). La doctrina tiene dicho que la obligación de seguridad del art. 5° de la Ley 24.240 de protección al consumidor es absolutamente ajena al dominio horizontal, donde no existe la garantía que haga referencia a un deber secundario de conducta.
. El consorcio de propietarios demandado no tenía, en principio, una obligación de garantía respecto de los daños sufridos por el actor en la zona de cocheras del edificio, porque no hace a la esencia del ente consorcial proteger a las personas que viven en el edificio y sus cosas de todos los daños producidos por terceros y/o copropietarios en espacios de propiedad exclusiva de los propietarios.
. Reconoce que la situación puede variar en caso que el consorcio asuma funciones de garajista (es decir, que explote económicamente el espacio de estacionamiento). No es esa, claramente, la realidad que se da en el caso, lo que aleja la posibilidad de hacer regir la ya mentada obligación de seguridad.
. Esa obligación, resumo, no ha sido pactada expresamente, ni surge de manera tácita, lo que solo es concebible en aquellos contratos que, por las características de sus prestaciones, imponen de manera implícita al deudor la obligación de velar por las personas y bienes del acreedor.
- Concretamente, no se dan circunstancias que, integralmente valoradas, permitan considerar que se está ante alguno de los supuestos específicos en los que puede emerger responsabilidad en cabeza del ente consorcial y/o de sus copropietarios, por aplicación de la ya mentada obligación de seguridad.
. La responsabilidad del consorcio demandado debe ser dilucidada en función de las normas que rigen el vínculo jurídico existente entre las partes. . Esto implica que quien alegó el incumplimiento contractual, debió acreditarlo. La actora no probó que su contraria infringió el Reglamento u otras disposiciones (aplicables de modo subsidiario, ante la ausencia o insuficiencia de previsión en dicho instrumento).
. En el reglamento de copropiedad no se ha previsto, a cargo de la demandada, una obligación expresa de seguridad, de guarda o de vigilancia a cargo de los dependientes del ente consorcial, de una empresa de seguridad privada o de alguna persona especialmente contratada a tal fin. Los dichos de los testigos fueron, también, consonantes en ese sentido. Además, ha quedado probado que los empleados del edificio se desempeñan y cobran como conserjes y que no se encontraban, a la fecha del suceso, afectados a resguardar la seguridad de las cocheras, ya que su misión se limitaba al control y vigilancia del ingreso de personas al edificio, conforme el reglamento.
. En definitiva, no se ha rendido ninguna prueba ni existen indicios que, de manera confiable, demuestren el incumplimiento atribuido a la accionada o a sus dependientes.
. Se discrepa con el empleo que hizo el juez de grado de la noción de apariencia para resolver en sentido contrario de lo que informan las pruebas rendidas.
. La apariencia, para ser fuente de derecho, debe tener sustento en una creencia legítima del contratante, conforme las circunstancias del caso. De acuerdo con los datos colectados en la causa, estimo que el actor, obrando con una conducta normalmente diligente, pudo fácilmente haber advertido que la palabra “vigilancia” inserta en el reglamento se circunscribe al espectro de conductas allí consignadas; con mayor razón ello debió haber sido así, en tanto no existe una contraprestación concreta, por parte del consorcista, para recibir un servicio especial de ese tipo.
. No es factible encuadrar la solución del caso en el art. 1753 del CCCN. En todo caso, la regla que debería regir en el sentido que pretende la accionante es la establecida en el art. 732 del mismo código, que regula la actuación de los auxiliares, sentando el principio de equiparación, en los siguientes términos: “El incumplimiento de las personas de las que el deudor se sirve para la ejecución de la obligación se equipara al derivado del propio hecho del obligado”.
. Lo definitorio es que no puede atribuirse el daño a la omisión de los empleados de la demandada, en los términos que surgen del relato inicial y de la sentencia de grado.
. Ha quedado establecido que las tareas de los encargados del edificio o conserjes no consistían, al tiempo de los hechos, en el cuidado y vigilancia de los vehículos ubicados en las cocheras de los propietarios. . No está probado que los auxiliares hayan incumplido con las instrucciones dadas por la administración del consorcio en el marco del reglamento.
. No medió, por su parte, una falla en la identificación o autorización de ingreso de un tercero desconocido que, arribando a la zona de cocheras, produjo el daño. Por el contrario, el hecho lesivo fue cometido por un consorcista, que vivía en el lugar, y al que, por ende, no mediaban razones para impedirle el ingreso a esa zona ni, mucho menos, para someterlo a custodia.
Contra este decisorio, el actor interpone recurso extraordinario provincial.
II. ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.
1. Agravios del recurrente.
Solicita la revocación del decisorio por considerarla arbitraria y por haberse apartado de las normas jurídicas aplicables al caso.
En primer lugar, se queja que la Cámara sostenga la inexistencia de incumplimiento contractual. Señala que de una manera arbitraria e irrazonable concluye que no corresponde al Consorcio una obligación de custodia, por lo que no se ha producido el incumplimiento contractual ni la omisión de cuidado sobre los bienes ingresados al Edificio.
Alega una errática ponderación de las pruebas aportadas a la causa, donde se desprende que sí existía una obligación contractual y la misma no fue cumplida.
Postula que todo ha sido debidamente probado. Que existe un contrato firmado por el actor y el dueño del departamento, que existe un pago en el canon de expensas por el servicio de vigilancia, consignado de esta forma expresamente en la rendición de cuentas que se les efectúa a los consorcistas respecto de los gastos del Edificio, que existe un reglamento interno que regula los deberes del Consorcio y los habitantes del edificio. Que, por ello, existe una obligación de cuidado y seguridad sobre los bienes y personas dentro del edificio.
Afirma que había una relación contractual que le otorgaba la confianza en el Consorcio, existiendo por ende una obligación de seguridad al actor de que sus bienes estaban (o estarían) debidamente custodiados y resguardados de todo daño, lo cual tiene su génesis en la expectativa que el propio Consorcio accionado genera en los habitantes del Edificio cuando dentro del ítem gastos expresamente se consigna el de “servicio de vigilancia”.
Sostiene que se pasa por alto la apariencia de seguridad que el mismo Consorcio creó. Insiste que no tiene lógica que hayan más de 8 cámaras de seguridad, principalmente en los accesos al edificio, pero no en las cocheras.
Que la buena fe contractual tampoco fue ponderada.
Que se obvió que el mismo Consorcio a través de sus dependientes, incumplió primeramente las reglas de su reglamento cuando permitió el ingreso al edificio de un automóvil ajeno a los residentes y sus familiares y que ocuparan dos cocheras.
Afirma que si no se restituye el automóvil o se lo restituye deteriorado, no han cumplido con éxito la obligación asumida, y por tanto, se deriva sin más el incumplimiento.
En segundo lugar, alega que existe arbitrariedad en el desconocimiento del reconocimiento expreso del servicio de vigilancia. Que está reconocido por el propio Consorcio que las expensas, entre otras cosas, cubrían un servicio de vigilancia.
Sostiene que es notorio el apartamiento de las pruebas, no solo documental sino también de la testimonial, donde los porteros/conserjes citados especifican sus tareas y reconocen la existencia del ítem “servicio de vigilancia” en el estado de cuentas elaborado por el Consorcio demandado.
Que es contrario a la teoría de los actos jurídicamente relevantes que el propio Consorcio en su estado de cuentas ponga como ítem el “servicio de vigilancia” y luego lo niegue en los escritos judiciales.
Se queja de que se han tomado las declaraciones testimoniales rendidas por los testigos como “palabras sacramentales” y se ha colocado en cabeza del actor la tarea de probar cuestiones que no fueron invocadas por esta parte.
Se pregunta si era su tarea pedir aclaraciones respecto a los términos en los cuales se redactó el reglamento interno del Consorcio, del que no participó. Que no tenía obligación de darle a la palabra “vigilancia” otro sentido u otra interpretación que la que los propios redactores del reglamento interno le dieron.
Que ni siquiera se considera la posibilidad de que el mismo Consorcio, a través de los nombres asignados a los gastos, lo establecido en el reglamento interno, las cámaras de seguridad dentro del Edificio y la asignación de una persona que no es guardia, no lleve a confundir a los residentes con la existencia de un servicio de seguridad.
Señala que hay una cuestión de sentido común y del diario acontecer con el que se presentan las cosas. Si hay un edificio o un barrio que tiene una persona de control las 24 hs., que tiene cámaras de seguridad y que cobra un “servicio de seguridad”, es porque ofrece seguridad. Sostener otra cosa es caprichoso, dogmático, ajeno a todo sentido racional e impropio de las Magistradas que suscriben la sentencia.
En tercer lugar, se queja de la interpretación que ha efectuado la Alzada del Reglamento interno ya que es explícito en cuanto a la seguridad del edificio y los deberes del personal de Vigilancia.
Que no se ha considerado el hecho de que el reglamento no fue suscripto por el actor.
Afirma que si el espacio de las cocheras es privativo de cada propietario, siendo de uso exclusivo, no debería el reglamento poner normas sobre tales espacios (como colocar cosas o prohibir fumar), distintas a las normas de cada uno de las unidades destinadas a vivienda, también de uso exclusivo de los propietarios.
Que de la testimoniales rendidas en la audiencia final, el testigo Sr. Jorge Burgarelli reconoce que no siempre se anotan las entradas y salidas de terceros al Edificio. Se pregunta si eso no es un incumplimiento al reglamento.
Que el reglamento dice que las cocheras son para uso exclusivo de los vehículos de quienes residan en el Edificio Da Vinci, no permitiéndose el ingreso y/o estacionamiento de otros vehículos, lo que fue incumplido. Si el guardia que estaba de turno en ese momento quebrantó dicho reglamento y se permitió el ingreso de un vehículo de un tercero a efectos de ser estacionado en la cochera de un residente, el consorcio debe responsabilizarse.
Si el personal a cargo hubiese evitado esta circunstancia anómala el daño que se reclama no se hubiese producido. Es decir, estamos ante un incumplimiento por parte del personal del consorcio accionado con directa relevancia causal en el daño que sufrió el actor.
En cuarto lugar, se queja del rechazo de la responsabilidad refleja por el accionar culposo de sus dependientes.
Aduce que el personal de seguridad o porteros no advirtieron los hechos que se estaban suscitando, máxime cuando resulta extremadamente curioso que no les haya llamado la atención ningún ruido o movimientos extraños provenientes de la entrada y salida de gente al sector de las cocheras.
Entiende que no prestaron atención a las cámaras de seguridad, permitieron el ingreso al Edificio, más precisamente por el sector de las cocheras, la entrada a dos personas ajenas al mismo.
Que estos empleados incumplieron su obligación, en el momento en cual quebrantaron las normas del reglamento del Edificio, específicamente en el momento en que no controlaron en debida forma el ingreso de terceros a inmueble a través de las cocheras, en donde permitieron el ingreso a extraños, consintiendo que un vehículo ajeno a los residentes estacionara en las cocheras. Que ante esta falta de cuidado y diligencia, se ocasionaron los daños.
Que no surge del Libro de Novedades que se haya dejado constancia del ingreso del nieto de Mini al edificio ni a las cocheras ni su autorización para estacionar.
2. Contestación del recurrido.
Solicita el rechazo del recuso.
Advierte que el recurrente ha modificado los argumentos expuestos en la demanda y en los que había fundado su pretensión.
Que no se ocupa de desvirtuar ninguno de los sólidos argumentos del fallo de Cámara, respecto de los cuales omite toda consideración, sino que opta por otra estrategia, la de modificar sustancialmente el enfoque de su planteo.
Que omite rebatir que ni el reglamento de copropiedad, ni las normas específicas del CCCyCN que regulan la propiedad horizontal, determinan que el consorcio de copropietarios asume frente a los copropietarios una obligación de fuente legal o contractual de seguridad, custodia o vigilancia de los bienes que éstos introducen en el edificio, en especial, en sus unidades particulares, como son las cocheras asignadas a cada departamento.
Asevera que las disposiciones de los arts. 2.044, 2.064, 2.065 y concordantes del CCyCN que regulan la figura del consorcio de propietarios y del administrador dentro del ámbito de la propiedad horizontal, no se establece la obligación de custodia o seguridad que invoca la contraria.
Que del Reglamento de Copropiedad agregado no surge que pese sobre el consorcio de propietarios, o el administrador, un deber de vigilancia o control por el que asuman una obligación objetiva y de resultado, garantizando la seguridad del edificio o los bienes introducidos dentro del mismo por los habitantes del edificio.
Señala que la obligación del Consorcio no se extiende a garantizar que dentro del edificio, terceros y mucho menos, otros consorcistas ocupantes de unidades individuales, comentan actos ilícitos, como se desprendería de la plataforma fáctica en la cual fundó el actor la demanda, en donde no dudó en considerar que el codemandado y copropietario Señor Mini habría sido el autor de los actos de vandalismo que sufrió su rodado.
Asevera que los porteros no realizan rondas de vigilancia, el edificio no cuenta con cámaras en el sector de cocheras, a lo que se suma que los consorcistas tampoco habían contratado una empresa de seguridad tercerizando tal servicio.
Aduce que los testigos claramente relataron que el edificio cuenta con un servicio exclusivamente de portería, con control de los ingresos y cámaras en dichos lugares, y que los empleados del consorcio cumplen funciones propias de un portero de edificio, en el marco del Convenio Colectivo N° 589/10 correspondiente a los Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
De la simple lectura del Libro de Novedades que lleva el Consorcio que fuera aportado en autos, surge que el trabajo de los porteros se limita a un simple control de ingresos, a solicitar autorización para dejar ingresar a un tercero, a recibir correspondencia y encomiendas. Que desarrollan turnos rotativos, por lo que nunca están todos juntos al mismo tiempo.
Señala que tampoco es admisible el planteo de la contraria según el cual pretende responsabilizar al consorcio demandado, por la supuesta negligencia de sus dependientes, es decir, de los porteros que se desempeñan en relación de dependencia.
Advierte que la contraria no precisa ni siquiera en esta instancia, cual habría sido la negligencia concreta en que estos habrían incurrido por la cual debiera responder el consorcio demandado.
Que no puede perderse de vista que, partiendo de la plataforma fáctica que enuncia el actor en la demanda, el vehículo del actor habría sido dañado por otro consorcista, con lo cual se advierte que no se trató de un tercero que violó los ingresos del edificio, supuesto en el cual se podría sostener que el servicio de portería fue prestado en forma deficiente.
3. Dictamen de Procuración General.
Estima que el recurso no debe prosperar.
Aduce que si bien la quejosa ha tachado de arbitraria a la resolución en crisis, no ha evidenciado, fehaciente ni suficientemente, la configuración concreta, acabada y certera de su planteo. En realidad, discrepa, o disiente, con las conclusiones a las que arribó la Cámara en su resolución cuestionada.
III. LA CUESTION A RESOLVER.
La cuestión a resolver es si resulta arbitraria la sentencia que, revocando la de la instancia anterior, rechaza la demanda impetrada por el locatario de un departamento sometido a régimen de propiedad horizontal contra el Consorcio de propietarios por los daños que sufrió el vehículo de su titularidad en ocasión de encontrarse estacionado en la cochera del edificio, con posterioridad a haber tenido un conflicto con otro consorcista.
IV. SOLUCION DEL CASO.
1. Principios liminares que rigen el recurso extraordinario provincial.
Es criterio reiterado por este Tribunal que “la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.)” (L.S. 223-176).
“No puede confundirse arbitrio y arbitrariedad. El arbitrio es razonable, fundado y permite el contralor del superior. La arbitrariedad es el reino de lo absurdo, ilógico, caprichoso y es lo que la doctrina de la Corte ha pretendido evitar, al admitir esta causa genérica de defectos en la forma de las sentencias que dictan los jueces” (L.S. 240-8).
Por su parte, conforme lo establece el art. 147 del CPCCyTM el recurso debe ser fundado estableciéndose clara y concretamente cuál es la norma que correspondía o no aplicar, y en su caso, en qué consiste la errónea interpretación legal invocada, y cuál es la que se propone como correcta. El desarrollo argumental de la queja debe implicar una crítica razonada de la sentencia en relación a la errónea exégesis que se invoca como fundamento del recurso.
2. Análisis de la causa.
Adelanto que, en concordancia con lo dictaminado por la Procuración General, entiendo que el recurso debe ser rechazado. Ello, en tanto los razonamientos del pronunciante no se muestran como apartados de las constancias objetivas de la causa, no contrarían las reglas de la lógica, ni se apoyan en consideraciones dogmáticas o carentes de razonabilidad, como exige la excepcionalidad del remedio intentado.
Por una cuestión metodológica y a los fines de brindar un orden lógico al decisorio, alteraré el orden de los agravios propuesto por el quejoso. Por su parte, seguiré el criterio de la Corte Federal, específicamente referido a que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225).
a. La personalidad juridica del consorcio.
La presente demanda ha sido impetrada contra un consorcio de propiedad horizontal, cuya personalidad jurídica se encuentra expresamente reconocida por nuestro Código de fondo.
Así el art. 148 inc. h) CCyCN lo ha incluido como persona jurídica privada. Por su parte, el Libro IV titulado "De los derechos reales" en su Título VI denominado "Propiedad Horizontal" establece que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y que tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el Consejo de Propietarios y el administrador (art. 2044 CcyCN).
Como se ha señalado, una de las principales consecuencias de la admisión de la existencia de personalidad del consorcio está dada por la posibilidad de resultar actor y demandado en juicio con prescindencia de sus integrantes, en la probabilidad de ser condenado y en la responsabilidad por las deudas contraídas (FLAH, Lily R. AGUILAR, Rosana I., “Responsabilidad del Consorcio de propietarios: alcances ¿Obligación de seguridad?”. Publicado en: DJ 06/02/2008 , 238. Cita: TR LALEY AR/DOC/3501/2007).
b. Aclaraciones preliminares.
En la presente no se encuentra en discusión el hecho de que el actor ha sufrido un daño injusto en sus bienes.
Como así tampoco podría desconocerse la desazón que pudo haber experimentado al advertir el daño material ocasionado a su vehículo cuando lo dejó estacionado en las cocheras del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal correspondiente a otro consorcista.
No obstante ello, lo que se encuentra en discusión es si resulta ser el consorcio -constituido por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, conforme la propia conceptualización efectuada por el código de fondo- quien debe responder por el daño sufrido.
Entonces, la cuestión debe centrarse en sus justos términos: se trata de resolver un problema de responsabilidad civil que se pretende atribuir a un consorcio de propietarios en materia de dominio horizontal, motivado por un hecho dañoso -intencional- ocasionado sobre un automóvil de propiedad de un locatario de una unidad funcional que se encontraba en una cochera de uso exclusivo de los propietarios (o inquilinos). (RACCIATTI, Hernán, “Responsabilidad civil del consorcio y los bienes comunes de uso exclusivo en la propiedad horizontal”, Jurisprudencia. Serie Contemporánea 19, Julio- Setiembre 1973, p. 521).
Asimismo, cabe destacar que si bien los daños fueron producidos con posterioridad a un conflicto mantenido con un vecino, en el proceso penal (Expediente N° 68.139/18 “Fiscal c/ NN p/ daños- Arts. 183”, radicado en la Unidad Fiscal Correccional) en el que se investigó el delito de daño simple no existen determinaciones en cuanto a la autoría del hecho, conforme copia del mismo venida en soporte digital.
Por su parte, si bien la demanda fue impetrada también contra el vecino con el cual se suscitó el conflicto, el actor desistió del proceso contra éste, quedando en consecuencia, como único demandado el Consorcio de Propietarios.
c. La responsabilidad atribuida en la demanda en los términos de los arts. 1757 y 1758 CCyCN.
Al demandar, el actor invocó diversas responsabilidades al Consorcio, entre ellas, sostuvo que debía hacerse cargo del daño por su condición de guardián del edificio en los términos de los arts. 1757 y 1758 del CCyCN.
La Cámara sostuvo que no regía en el caso la responsabilidad objetiva derivada de la intervención activa de cosas riesgosas o peligrosas en la producción del daño. Sintéticamente, consideró que el actor no había identificado cuál era la cosa de la cual la accionada es dueña o guardiana y afirmó que el daño no fue causado por cosas comunes de las cuales el consorcio es guardián.
Se advierte que, en esta instancia, el recurrente no sostiene la responsabilidad basada en los arts. 1757 y 1758 del CCyCN.
En efecto, del análisis del libelo recursivo surge que el recurrente ha centrado su queja en afirmar que la demandada incumplió los términos contractuales, específicamente el deber de seguridad sobre los bienes y postula el ineficaz servicio de vigilancia.
Por ello, la cuestión referida a la responsabilidad derivada de la intervención de cosas, no es materia del presente recurso.
d. La alegada obligación de garantía atribuida al consorcio.
Del análisis del libelo recursivo surge que el recurrente asevera que no se ha cumplido con la obligación de garantía que ha asumido el consorcio. En tal sentido, ha afirmado que si no se restituye el automóvil o se lo restituye deteriorado, no han cumplido con éxito la obligación asumida, y por tanto, se deriva sin más el incumplimiento. Es decir, postula una responsabilidad directa por haber incumplido con una obligación de resultado.
La Cámara razona que no pesa sobre el consorcio una obligación de garantía respecto de los daños sufridos por el actor, porque no hace a la esencia del ente consorcial proteger a las personas que viven en el edificio y sus cosas de todos los daños producidos por terceros y/o copropietarios en espacios de propiedad exclusiva de los propietarios.
Cabe recordar que la idea de garantía constituye un factor objetivo de atribución autónomo y suele mencionarse en materia contractual a "la denominada obligación de seguridad, incluida con carácter general y accesorio, de manera tácita en ciertos contratos, para preservar a las personas o a las cosas de los contratantes, contra los daños que puedan originarse en la ejecución del mismo" (Pizarro, Ramón Daniel; Vallespinos, Carlos Gustavo, Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones, Hammurabi, Bs. As., 1999, T. 2, p. 630).
Se ha afirmado que, en principio, “cuando se trata de daños ocurridos en el espacio de la unidad destinada a cocheras de propiedad exclusiva de sus titulares, a ellos les corresponde la obligación de custodia y no genera la responsabilidad directa del consorcio...”. Ello, lógicamente debe ser analizado en cada caso particular, pues -como se analizará más adelante- pueden existir disposiciones específicas en el Reglamento de Copropiedad o también es posible que los propietarios hayan expresado su voluntad en tal sentido en Asamblea de propietarios (WEINGARTEN, Celia, “Responsabilidad del Consorcio de Propiedad Horizontal por robo o daños a los vehículos. Diferencia con otras modalidades de guarda”, Revista de Responsabilidad Civil y Seguros, Año XXII, Febrero 2020, 2, La Ley, p. 16).
Advierto que el recurrente llega a instancia sin individualizar cuál es el sustrato normativo que daría sustento a su argumento referido a que dentro de las funciones a cargo del Consorcio se encuentra un deber de garantía o seguridad sobre cualquier acontecimiento que pudiera producirse dentro del edificio.
Y, en este aspecto, el recurrente no ha logrado demostrar la arbitrariedad ni el error normativo en el razonamiento que concluye que no es posible imponer tal responsabilidad directa cuando la mentada obligación no surge de los principios generales que gobiernan la materia, ni por la ley anterior vigente 13512, ni por el actual código fondal, ni de los propios instrumentos que rigen la vida consorcial, ni ha sido estatuida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario.
El fallo es conteste con la doctrina que sostiene que no hace a la esencia del ente consorcial proteger a las personas que viven en el edificio y sus cosas de todos los daños producidos por terceros y/o copropietarios en espacios de propiedad exclusiva de los propietarios y que, en todo caso, el servicio de seguridad prestado en un edificio constituye una actividad accesoria, conceptualmente escindible, ya que no hace a la actividad normal y específica del consorcio pues, de hecho, podría no prestarse y en nada afectaría el funcionamiento esencial del edificio (WEINGARTEN, Celia, "Responsabilidad de las empresas de seguridad", Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2006, ps. 114/115.) (el destacado es propio).
Por otra parte, han permanecido incólumes los argumentos de la Alzada cuando razona que esta obligación no surge de manera tácita y brinda los motivos por los cuales entiende que el consorcio no asume per se obligación de guarda, custodia y restitución indemne del vehículo estacionado en las cocheras del edificio.
Y en este aspecto, a los efectos de clarificar la cuestión cabe señalar que la plataforma fáctica de la causa no se ve inserta en el marco de un contrato de garaje en el que pueda afirmarse que el actor, al estacionar su vehículo en la cochera del edificio, haya transmitido la guarda y custodia del mismo al Consorcio.
Recuerdo que el contrato de garaje ha sido conceptualizado como “… aquel en que una parte, organizada profesionalmente para prestar un servicio de guarda de vehículos automotores, mediante un precio que percibe de otra, se obliga a facilitarle el uso de un espacio -cierto o indeterminado- dentro de un local apropiado para ese efecto, por un lapso más o menos prolongado. Su objeto principal es la custodia del vehículo, en donde se pone la cosa bajo la guarda del depositario (conf. Raúl A. Etcheverry, "Derecho Comercial y Económico. Contratos Parte Especial. t. 3", Ed. Astrea, Ed. 200, pág. 167 y ss; CNCom, Sala C, "in re" "María c. Mascolo, Antonio s/ordinario", del 15.08.90), citado en Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala B, Azcoaga, Francisco José y otro c. Simeran, Juan, 13/04/2005. TR LALEY AR/JUR/1826/2005 • publicado en LA LEY 2005-E, 7).
En este punto, conviene recordar que la obligación del garajista de restituir el vehículo a requerimiento del cliente ha sido caracterizada como una obligación de resultado. (FLAH, Lily R., AGUILAR, Rosana I. “Responsabilidad del Consorcio de propietarios: alcances ¿Obligación de seguridad?”, Publicado en: DJ 06/02/2008 , 238 Cita: TR LALEY AR/DOC/3501/2007). Es decir, en este tipo de contratos, se garantiza el cuidado del vehículo pues de lo contrario será responsable de forma objetiva, pues prima un deber de seguridad como obligación principal. Al momento de dejarlo, se transfiere la custodia o guarda al garajista quien se obliga a la guarda, custodia y restitución del vehículo. (WEINGARTEN...”Responsabilidad del consorcio...” ob.cit.)
En el caso, aún cuando el recurrente insista en asignarle al Consorcio la calidad de garajista, con las consecuentes obligaciones de guarda y seguridad que éste implica, no ha logrado desvirtuar que de la plataforma fáctica por él mismo descripta, se trata de la utilización de una unidad funcional destinada a cochera por los copropietarios (o locatarios) en ejercicio de su derecho real de propiedad exclusiva.
Puede sostenerse, en punto a la mecánica del hecho dañoso, que su autor penetró un ámbito de propiedad exclusivo del consorcista -no del consorcio- con abuso del derecho a transitar por el espacio común de acceso a las cocheras.
Debo señalar que el recurrente no ataca el argumento de que la Cámara en orden a que la obligación de seguridad contenida en el art. 5 de la Ley de Defensa del Consumidor resulta ajeno al caso, en tanto no media un contrato de consumo. En tal aspecto, se ha dicho que la obligación de seguridad del art. 5° de la Ley 24.240 es absolutamente ajena al dominio horizontal, donde no existe la garantía que haga referencia a un deber secundario de conducta. (FLAH, Lily R., AGUILAR, Rosana I. “Responsabilidad...”, ob. Cit.).
Por último, cabe agregar que -en el mejor de los casos para el recurrente-, aún cuando pudiera considerarse la existencia de una obligación de seguridad con respecto a los vehículos que los consorcistas estacionaran en el garaje de su propiedad, lo cierto es que en este caso, el vehículo en cuestión sufre el daño cuando se encontraba estacionado en una cochera que no era la que tenía asignada el actor conforme el contrato de locación que tenía suscripto. Esto es, se estaba utilizando un garaje que correspondía a otro propietario.
Por lo cual, no advierto la posibilidad de extender ese deber de seguridad por fuera del ámbito establecido por la propia organización consorcial para el uso de los espacios de estacionamiento.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la situación varía en forma sustancial si el Consorcio hubiera asumido en forma expresa la obligación de seguridad o guarda, ya sea en el Reglamento de Copropiedad, en el Reglamento Interno o por voluntad de los consorcistas expresadas en Asamblea.
Tal análisis es realizado por la sentencia en crisis, conforme se analizará seguidamente.
e. El alegado incumplimiento contractual.
La sentencia de Cámara entiende que la responsabilidad atribuida a la accionada se inserta en la esfera contractual. Por ello, asevera que la cuestión controversial debe ser dirimida, principalmente, en el marco de las normas establecidas en el reglamento de copropietarios, que regula las relaciones entre consorcio y consorcistas y las de éstos entre sí.
Es que, si el reglamento regula las relaciones entre consorcio y consorcistas y entre éstos entre sí, ante el reclamo de violación o incumplimiento de las obligaciones que hacen al objeto de la institución, la responsabilidad originada será de tipo contractual. (FLAH, Lily R., AGUILAR, Rosana I. “Responsabilidad...”, ob. cit.).
En este sentido, no luce como arbitraria ni apartada de las constancias de la causa la afirmación de la Cámara en cuanto a que no surge en forma clara y expresa de los instrumentos que rigen la vida consorcial que el Consorcio haya asumido las funciones de guarda y custodia de los automóviles que fueran estacionados en las cocheras ubicadas dentro del edificio.
Si bien el quejoso transcribe parcialmente algunos párrafos del Reglamento Interno, no surge del mismo que haya sido voluntad de los consorcistas asumir en forma expresa la obligación de custodia, como así tampoco una obligación de resultado que garantizara la indemnidad de los bienes que pudieran ingresar al edificio.
Ahora bien, la Cámara no agota su análisis en el texto expreso de los Reglamentos, sino que también examina si esa obligación de custodia puede inferirse de los elementos de juicio traídos al proceso.
En este punto, el ocurrente denuncia la arbitraria valoración de la prueba y aduce que la mentada obligación de guarda y custodia surgiría de la prueba rendida en la causa, esto es: que existe un contrato firmado por el actor y el dueño del departamento, que existe un pago en el canon de expensas por el servicio de vigilancia, consignado de esta forma expresamente en la rendición de cuentas que se les efectúa a los consorcistas respecto de los gastos del Edificio y que existe un reglamento interno que regula los deberes del Consorcio y los habitantes del Edificio. De estas probanzas, colige el actor la existencia de una obligación de cuidado y seguridad sobre los bienes y personas dentro del edificio.
En este aspecto, considero que la valoración probatoria que ha efectuado la Alzada no adolece de los graves vicios que le ha endilgado el actor.
Cabe señalar que no vislumbro de qué modo el contrato de locación que fuera suscripto por su parte, pueda servir de probanza -aun indiciaria- sobre lo que intenta acreditar el recurrente.
Por su parte, aún cuando denuncia que se ha valorado equivocadamente la “planilla” de rendición de cuentas, no logra demostrar su aserto en orden a que de este instrumento se deriva que se abonan expensas por el servicio de “seguridad”.
Adviértase que la planilla contenida en el “Estado de Cuentas Setiembre 2020” surge simplemente la existencia de un ítem denominado “Servicio de Vigilancia” en el que figura el listado de los 5 empleados del Consorcio y los Aportes y Contribuciones realizados durante dicho mes.
Al respecto, de ningún modo puede señalarse que ha sido negada la existencia de un deber genérico de vigilancia, pero no con la extensión y los alcances que pretende el ocurrente.
En tal sentido, es importante destacar que aún cuando los términos “vigilancia” y “seguridad” pueden ser asociados con ideas semejantes, lo cierto es que, desde un punto de vista jurídico, se han distinguido ambos conceptos.
Señala Ghersi que: “Sin duda, asume la obligación principal de seguridad (no de vigilancia) que se incumple como consecuencia de un resultado adverso, desde el daño corporal a una persona al hurto o robo de elementos existentes en cada vivienda (se considera la eficiencia como elemento central del cumplimiento de la obligación). En cambio la obligación de vigilancia, se cumple demostrando que los elementos que constituyen aquel servicio existieron (personal; cámaras, etc.) y cuyo resultado puede ser aleatorio (se considera cumplida la obligación con la aportación de los elementos y personas que se describieron en el contrato)” (GHERSI, Carlos A., “La responsabilidad por daños en los Barrios Cerrados”, Fecha: 01-06-2007 Colección: Doctrina. Cita: MJ-DOC-3148-AR||MJD3148).
En el mismo sentido WEINGARTEN, expresa: “Se trata de dos contratos diferentes, el uno de seguridad, es prestarla con los elementos que estime y decida la empresa, y la ineficacia es el resultado dañoso; en cambio el contrato de vigilancia, sólo aporta los elementos que contractualmente se obligó y su relación de eficacia, es su constante y permanente existencia en el lugar o lugares indicados de los mismos. (Weingarten, Celia, “Las empresas de seguridad”, ob. cit).
Además, el actor ofreció como prueba un oficio a la Administración del Consorcio para que se informara si dentro de los ítems que abonan cada departamento está incluido el de vigilancia. Al respecto, se informó que: “... el edificio no ha contratado un servicio de seguridad, sino que solo cuenta con porteros que controlan los accesos.- Saludo a Usted muy atentamente.- IMBURGIA, M. Lourdes Administración Consorcio Edificio DA VINCI”
Por otra parte, se queja el recurrente que se ha dado una gran importancia a los testigos.
En tal sentido, no se advierte que la valoración probatoria haya sido ilógica ni arbitraria. Es que aún teniendo en cuenta que se trata personas vinculadas con el Consorcio demandado, en tanto ha prestado declaración testimonial el encargado del edificio, su administrador (cuya tacha no fue resuelta) y una persona que trabaja en la administración del consorcio, lo cierto es que no se advierte que la valoración probatoria se haya apartado de los principios de la sana critica, ni que se haya omitido o preterido prueba alternativa conducente.
Por su parte, las conclusiones a las que arriba la Alzada no se avizoran como irrazonables si se tiene en cuenta que el Sr. Bulgarelli (encargado) ha expresado que se trata de personal de recepción, que se custodian los ingresos, que la responsabilidad son los “accesos”, que se controla que toda persona que ingrese esté autorizada por el propietario, que quien está sentado en recepción abre y cierra la puerta, que anotan en el libro los ingresos de personal y algunas eventualidades, que es normal el ingreso de terceras personas siempre que estén autorizadas, que sí hay Cámaras de seguridad en todo lo que sea ingresos y que no hay Cámaras en el sector de las cocheras.
En definitiva, a tenor de la prueba rendida en la causa, no se avizora como ilógica la conclusión a la que arribó la Alzada en orden a que, a la fecha del suceso no se acreditado que el personal en relación de dependencia haya estado afectado a la seguridad de las cocheras, sino que se limitaba al control y vigilancia del ingreso de personas al edificio.
Respecto a la alegación referida a que no suscribió el Reglamento, no tiene andamiaje alguno.
Se ha dicho que para facilitar la convivencia pacífica dentro de los edificios o de barrios se sancionan los llamados reglamentos internos, lo cuales determinan pautas de vida, restricciones, prohibiciones y deberes de aquellos, consorcistas o terceros, que de alguna manera lo habiten o transiten. (Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I B., F. M. y otro/a c. S., F. M. y otro/a s/ daños y perj. del./cuas. (exc. uso aut. y estado) • 01/02/2019. Cita: TR LALEY AR/JUR/50/2019)
Por lo cual, resulta indispensable que los locatarios de un departamento sometido al régimen de propiedad horizontal respete no sólo el destino dado a la unidad funcional en el Régimen de Copropiedad, sino en el Reglamento Interno, bajo severo riesgo de desvirtuar el funcionamiento de un sistema cuidadosamente legislado por nuestro código fondal.
Tampoco resulta audible el razonamiento del quejoso cuando sostiene que si el Consorcio establece reglas para el uso de las cocheras, también debe ser responsable por el daño en ellas producido.
Es que el hecho que el Reglamento Interno contenga algunas disposiciones vinculadas con normas de convivencia interna, como puede ser la prohibición de fumar, de ninguna manera implican que el Consorcio se haya constituido en guardián de la unidad funcional de exclusiva propiedad de los habitantes del edificio.
En orden al resto de las alegaciones formuladas, se advierte que, en el ámbito de la discusión planteada, no es posible atribuir responsabilidad a un ente consorcial basado en meras apreciaciones o convicciones personales de los sujetos dañados. En cualquier caso, deberá acreditar el cumplimiento de los presupuestos de la responsabilidad que invoca.
f. La queja por el rechazo de la responsabilidad refleja.
El recurrente insiste en que el consorcio debe responder por aplicación del art. 1753 CCyCN referido a la responsabilidad del principal por el hecho del dependiente.
Al respecto cabe señalar que el recurrente no se ha hecho cargo de ninguno de los pilares argumentales por los que la Cámara -después de aclarar que la norma aplicable sería la del art. 732 CCyCN (actuación de los auxiliares) y colocándose en la posición más favorable para el recurrente asumiendo hipotéticamente la existencia de una garantía de seguridad- señala que no corresponde encuadrar la situación en la mentada normativa.
En efecto, permanecen incólumes los siguientes razonamientos:
i) En los términos que surgen del relato inicial y de la plataforma fáctica fijada por la sentencia de grado, el daño no puede atribuirse a la omisión de los empleados de la demanda.
ii) No está probado que los auxiliares hayan incumplido con las instrucciones dadas por la administración del consorcio en el marco del reglamento.
iii) No medió una falla en la identificación o autorización de ingreso de un tercero desconocido que pueda dar sustento a algún tipo de omisión en el control de los ingresos.
iv) El hecho lesivo fue cometido por un consorcista que vivía en el lugar y al que por ende no mediaban razones para impedir el ingreso.
En cuanto esto último, debo precisar que de lo que se tiene certeza es que el hecho dañoso ocurrió luego de un conflicto vecinal, sea con el otro consorcista o con sus familiares.
Por otra parte, sabido es que si se esgrime la culpa in vigilando, debe indicarse en qué consiste ella, cómo se habría configurado, de modo de que el demandado pueda defender su posición, respondiendo idóneamente a una afirmación concreta sobre la imputabilidad de la responsabilidad a su parte. (Díaz E. E. y otro c/ Consorcio de Prop. Edif. s/ daños y perjuicios, Cámara de Apelaciones de Trelew, Sala A, 2 de noviembre de 2011 Colección: FallosCita: MJ-JU-M-69891-AR||MJJ69891)
Pues bien, al fundar demanda el actor postuló la existencia de una responsabilidad refleja por el accionar culposo de sus dependientes, ya que el personal que se encontraba en funciones entre los días 23 y 24 de agosto de 2018 “...deberían haber advertido, mediante una correcta y debida vigilancia, los hechos que se estaban suscitando...”.
Por ello, en atención a principios elementales del derecho de defensa y del debido proceso, no es posible que en esta instancia plantee que la violación al Reglamento -y en consecuencia- la omisión en los deberes de vigilancia sería la de haber dejado ingresar a los nietos de Mini a la cochera del edificio y en que no se dejó constancia en el Libro de Novedades.
g. Las respuestas jurisprudenciales a la cuestión planteada por parte de la jurisprudencia nacional.
En este punto, debo señalar que la decisión en crisis es conteste con la respuestas que la inveterada jurisprudencia de la Cámara Nacional Civil, en sus diversas Salas, ha dado a la cuestión litigiosa planteada, esto es, daños que se producen en la utilización de los espacios destinados a cocheras en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Veamos:
“Díaz, Carlos R. c. consorcio de Propietarios Posadas 1560/1580 y otros”, 16/03/1989, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M. Cita: TR LALEY AR/JUR/2233/1989.
Se resolvió que no es responsable el consorcio de propietarios de un edificio en propiedad horizontal, por los daños sufridos a raíz de la sustracción de una moto, si el lugar donde se guardó el vehículo sustraído es de propiedad exclusiva de uno de los copropietarios, pues tal circunstancia desvirtúa la existencia de un contrato de garaje que vincularía al damnificado con el consorcio.
“Antártida Cía. Argentina de Seguros S.A. v. Consorcio Av. Córdoba 832/36”, 28/08/1992, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G. Cita: TR LALEY 2/2393.
El fallo consideró que el consorcio no debe resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia del hurto de un automotor de las cocheras del edificio.
Y agregó que, si de conformidad con el reglamento de copropiedad, las unidades destinadas a cocheras constituyen un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual no guarda diferencia con las unidades principales. Por ende, la obligación de custodia corresponde a sus propietarios, más allá del deber general de vigilancia que pueda atribuirse al encargado de controlar la entrada de vehículos.
“Garre, Marcelo C/ Consorcio de Propietarios Edificio de Cocheras Tucumán 1449/59 S/ Daños Y Perjuicios”, 13.07.2000, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala I. (www.pjn.gov.ar).
Dijo la Cámara que no cabe responsabilizar al consorcio de propietarios por los daños causados a un vehículo estacionado en la cochera del edificio -en el caso el hurto de un pasacassette- si no intervino en el alquiler de la unidad ni asumió la función de garajista.
Además, entendió que de la obligación de seguridad que según el Reglamento de Copropiedad le corresponde al Consorcio de Copropietarios, respecto de las partes comunes de un edificio, no cabe inferir que ésta se extienda a las unidades de cocheras que cada propietario puede usar o alquilar según le plazca sin intervención alguna del consorcio.
“Interamericana S.A. C/ Consorcio La Pampa 1230 Y Otro S/ Cobro De Sumas De Dinero”, 03.08.2000, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, (www.pjn.gov.ar)
Sostuvo que la sustracción de un automóvil en un lugar común de un edificio en propiedad horizontal, no basta para responsabilizar al consorcio de propietarios, pues esa calidad del lugar del hecho no es por sí sola generadora de obligación de seguridad alguna. Máxime si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por los órganos del consorcio, obligación accesoria de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio común a cargo de la administración del consorcio.
Cabe destacar que en este caso, la responsabilidad fue negada aún cuando el lugar del hecho respondía a un lugar común y no a una unidad funcional.
“Rodríguez, Aldana G. v. Consorcio Senillosa 238/50”, 23/08/2006, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E. Cita: TR LALEY 70043304.
Se dijo que siendo inaplicables las reglas del contrato de depósito, no corresponde asignarle responsabilidad al consorcio por los daños causados al automóvil estacionado en el garaje del edificio como consecuencia de un acto de venganza cometido por un extraño y por causas ajenas a las actividades propias del consorcio, ya que lo contrario significaría imponerle una obligación de garantía que la ley no autoriza.
“Baigorri, María José c. Consorcio de Propietarios Av. Pueyrredón 1663”, 29.05.2007, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I. Cita: TR LALEY AR/JUR/2513/2007
En el caso, los actores demandaron por los daños y perjuicios derivados de la sustracción de su vehículo cuando se encontraba estacionado en la cochera que habían locado en la planta baja de un edificio. Se admitió la falta de legitimación pasiva opuesta por el propietario de la cochera y consideró responsables de la sustracción al encargado del edificio y al consorcio.
El caso presentaba circunstancias especiales que lo alejan del presente: se trataba de un edificio destinado básicamente a cocheras, con servicio de encargado durante las veinticuatro horas del día y con instrucciones específicas en cuanto a la vigilancia y seguridad de los vehículos y el consorcio había contratado un seguro que amparaba el robo de los vehículos estacionados en tales cocheras.
“Zournadjian, Pedro c/ Consorcio de Propietarios Teodoro García 1782/1785 s/ daños y perjuicios”, 07.11.2011, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K. Colección: Fallos Cita: MJ-JU-M-71924-AR||MJJ71924.
El precedente presenta diferencias sustanciales con el caso que aquí se resuelve puesto que se decidió que los daños ocasionados al vehículo de uno de los copropietarios por el garajista del edificio genera la obligación de reparar a cargo del Consorcio, dado que la tarea de estacionamiento fue prevista por el Reglamento de Copropiedad para ser desarrollada por un dependiente de la parte demandada, resultando inoponible al actor la asamblea en la cual se decidió trasladar la tarea a cada uno de los propietarios, por cuanto en su celebración no se respetó la mayoría necesaria para modificar el mentado Reglamento.
Como puede verse, la decisión en crisis encuentra respaldo jurisprudencial conforme la doctrina que surge de los fallos que he descripto.
h. Conclusiones.
En definitiva, la sentencia recurrida no resulta arbitraria ni se apoya en fundamentos ilógicos o contradictorios, ni ha existido omisión de prueba decisiva o valoración arbitraria de la misma, ni error normativo alguno.
Por todo lo expuesto, y si mi voto es compartido por mis colegas de Sala, corresponde rechazar el Recurso Extraordinario Provincial interpuesto.
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI y OMAR PALERMO, adhieren al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:
Corresponde omitir pronunciamiento sobre este punto, puesto que ha sido planteado para el eventual caso de resolverse afirmativamente la cuestión anterior.
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI y OMAR PALERMO, adhieren al voto que antecede.
A LA TERCERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ, DIJO:
De conformidad al resultado al que se arriba en el tratamiento de las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de la instancia extraordinaria a la parte recurrente vencida. (art. 36 CPCCTM).
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI y OMAR PALERMO, adhieren al voto que antecede.
Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:
S E N T E N C I A :
Mendoza, 16 de mayo de 2025.
Y VISTOS:
Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, este Tribunal de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,
R E S U E L V E :
1) Rechazar el recurso extraordinario interpuesto.
2) Imponer las costas a la parte recurrente vencida (art. 36 CPCCTM).
3) Regular los honorarios profesionales de la siguiente manera: a la Dra. Ivana Valeria LETELIER, en la suma de pesos NOVECIENTOS VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS ($928.462) y al Dr. Antonio Eduardo LOGRIPPO, en la suma de pesos UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO ($1.326.375) (Arts. 16 Ley 9131 y art. 33 CPCCyTM).
NOTIFIQUESE.
DR. JULIO RAMON GOMEZ
Ministro
DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI
Ministro
DR. OMAR PALERMO
Ministro